Более обеспеченных и опытных инвесторов всегда интересовали инвестиции в коммерческую недвижимость. В 2004 году арендные выплаты могли быть на уровне 15-20 % годовых и более от стоимости объекта. В лучших случаях можно было рассчитывать на 33 % годовых. Стоимость самой недвижимости также росла — в среднем на 15-20 % в год. Таким образом, результирующая доходность составляла 30-40 % годовых и более.

На тот период времени недвижимость нежилого фонда, сдаваемая в аренду, являлась одним из наиболее привлекательных инвестиционных инструментов, обеспечивающих пассивный доход.

С наступлением экономического спада 2008-2009 годов ситуация изменилась. Как говорит по этому поводу один мой хороший знакомый: «Самый популярный магазин в городе — “АРЕНДА”: везде висит его реклама!»

Можно сказать, что с началом экономического спада положение владельцев коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду, стало отличаться от положения владельцев сдаваемой в аренду жилой недвижимости так же, как отличается положение работающих по найму топ-менеджеров от положения рядовых сотрудников.

Рядовой сотрудник, даже потеряв работу, имеет неплохие шансы найти похожую, причем довольно быстро. Возможно, с некоторым снижением доходов. Что же до топ-менеджера, то пока у него есть работа — все отлично. Но если он в разгар кризиса лишится своего места, найти аналогичную позицию будет чрезвычайно тяжело. При этом ежемесячный доход может снизиться в несколько раз. Но еще хуже, что в течение длительного времени придется сидеть вообще без работы и без дохода.

Аналогично всегда есть желающие снять квартиру. Это массовый рынок, где баланс спроса и предложения выражается в изменении цены. В 2009 году, когда рынок аренды квартир в Москве просел, многие мои сотрудники, снимающие жилье, переехали на новые квартиры с лучшими условиями. При этом все время имелся спрос на сдаваемые квартиры. И в любой момент можно было сдать жилье. Главное, чтобы цена была рыночной.

Что же до владельцев коммерческой недвижимости, тут все зависело от арендаторов. Если в начале экономического спада объект недвижимости находился в аренде и компания-арендатор не погибла в результате кризиса, такой объект по-прежнему приносил неплохой доход в виде арендной платы. Все, что нужно было сделать, — пойти навстречу арендатору, если он аргументированно запрашивал снижения арендной платы в разумных пределах.

ПРИМЕР

К весне-лету 2009 года произошло настолько ощутимое снижение арендных платежей на рынке в целом, что мы, как и любая коммерческая компания, не могли проигнорировать этот фактор. Изучив расценки, мы обратились к своим арендодателям с пожеланием о снижении арендных платежей.

В Москве нам быстро пошли навстречу. А вот в регионах ситуация развивалась по-разному.

Например, в Саратове у нас изначально были достаточно приемлемые условия аренды. Поэтому мы решили не обращаться к арендодателю с запросом о снижении платежей. Но летом 2009 года из-за укрупнения площадей для нового арендатора арендодатель попросил нас переехать с 5-го на 6-й этаж. При этом предполагалось отменить наши особые условия, что фактически означало ощутимое увеличение арендных платежей.


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒